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11/01/2010 El Plan tiene el doble de casas fuera de ordenación que Marbella

03/01/2010 Dentro y fuera de ordenación

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( Diario de Avisos, 02/02/2010)

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El Plan tiene el doble de casas fuera de ordenación que Marbella

( La Opinión de Tenerife, 11/01/2010)

Un catedrático cree que se debe indemnizar a los propietarios de viviendas afectadas

NOÉ RAMÓN | SANTA CRUZ DE TENERIFE

La controversia surgida en torno a la figura urbanística de fuera de ordenación parece surgir de que se trata de uno de los términos menos estudiados de esta disciplina. Así al menos lo señala el catedrático de Construcción Arquitectónica en la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria, Carmelo Padrón, quien indica que nos encontramos ante una figura con mil y una caras.

Por ello, el que también ejerció como viceconsejero de Medio Ambiente en el último ejecutivo regional presidido por Jerónimo Saavedra y como director de Urbanismo en el Ayuntamiento de la capital grancanaria cree que se hace imprescindible que los planes generales delimiten al máximo y caso por caso las consecuencias que tiene su aplicación en cada una de las viviendas.

Y es que fuera de ordenación abarca un número muy amplio de situaciones. Desde los inmuebles que van a ser expropiados para la construcción de una obra pública hasta la que se queda incluida en esta figura al incumplir alguna norma urbanística por nimia que sea. No obstante, Padrón no duda en que efectivamente sea como sea siempre se causa un daño "objetivo" al propietario que ve afectado su derecho a la propiedad y que muchas veces se plasma en que las propias entidades financieras se niegan a conceder hipotecas.

Préstamos. "Efectivamente, se produce una pérdida de valor patrimonial y se crea una evidente inseguridad jurídica por mucho que se asegure lo contrario", indica el catedrático. Lo ocurrido en Santa Cruz, donde no han trascendido casos de negativas de bancos a conceder préstamos, tal vez no se puede volver a repetir. Padrón considera que a partir de estos momentos lo más seguro es que a las entidades financieras no les van a pasar desapercibidos estos datos. Incluso, Padrón estima que la propia administración debe indemnizar a los propietarios, cuyas propiedades quedan bajo esta catalogación. En Las Palmas de Gran Canaria se optó por aplicar la figura de la edificación agotada, por ejemplo, en uno de los edificios de mayor altura de la capital.

Padrón considera que lo ocurrido en Santa Cruz podrá reproducirse a partir de ahora en otros muchos puntos del país, ya que ahora los ciudadanos empezarán a preocuparse por la situación de sus viviendas en el planeamiento, lo que hasta ahora no había ocurrido, seguramente porque nadie sospechaba que de un día para otro su vivienda quedase bajo esta catalogación.

Y es que el problema de fuera de ordenación se repite ya en prácticamente todos los puntos de la geografía nacional. El debate ha sido especialmente intenso en Marbella, donde el nuevo Plan General de Ordenación (PGO), a punto de ser aprobado de forma inmediata, se tuvo que enfrentar a una bolsa de 18.000 viviendas fuera de ordenación. La mitad de las que se presuponen en Santa Cruz.

El esfuerzo de los redactores del planeamiento ha hecho que se haya dado solución a más del 90 por ciento de los casos. Se trataba de edificios construidos sobre zonas verdes, lo que había dado lugar a la imputación de varios y sucesivos alcaldes y concejales de Urbanismo. Estas viviendas ocupaban casi dos millones de metros cuadrados que se corresponden con las licencias ilegales que se dieron en aquel momento. La solución adoptada fue la cesión del suelo por parte de los promotores que se beneficiaron en su día de la situación de ilegalidad que campó por sus anchas en el Ayuntamiento. Alrededor de 250 empresarios se avinieron a negociar la legalización de cada una de las promociones.

El problema ha tenido también su enjundia en Bilbao, donde se han dado varios supuestos. El último y quizás más llamativo fue el de decenas de viviendas de cinco barrios que quedaron fuera de ordenación por la construcción de un gran puente. En ese caso los vecinos tampoco sabían nada de lo ocurrido hasta que se enteraron casi por casualidad y a partir de aquí hicieron valer sus derechos.

Pero poco que ver con lo ocurrido en Santa Cruz de Tenerife. De hecho, en la capital vasca se conocían las protestas llevadas a cabo aquí y sus motivos. Así lo indica el director del Planeamiento de Bilbao, Mauro Valdivieso, quien informa que en esta ciudad manejan cuatro supuestos de fuera de ordenación. Uno de ellos es precisamente por edificios que superan la altura permitida en el planeamiento. Dentro de los que se detectan en esta ciudad, no es el más grave. Aquí se ha optado también por permitir el máximo de obras y flexibilizar hasta el límite de lo imposible la legislación con el fin de afectar lo menos posible a los vecinos. Luego existe la figura de las edificaciones fuera de ordenación "expresa", quizás la más radical en cuanto se incluyen en esta categoría las edificaciones que van a ser demolidas para la construcción de obras públicas.

No es raro que sea la que más problemas ha traído. En este caso es cuando el supuesto de fuera de ordenación se aplica con más rigor. Sin embargo, la cifra de edificios afectados apenas alcanza la decena que son los que tendrán que ser demolidos para construir un puente que unirá Bilbao y Deusto. Valdivieso indica que en la capital vasca han intentado que la legislación urbanística sea lo más tolerante posible con los afectados por esta carga. Ocurrió también con los vecinos de otro barrio que tenían dificultades para acceder a sus viviendas situadas en plena ladera. En este caso, se ha apostado por la reubicación de los ciudadanos en lugares situados en el entorno con el fin de evitar el desarraigo social. La circunstancia más parecida a lo que ocurre en Tenerife es la fuera de ordenación diferida pero no se sabe tampoco a ciencia cierta cuantas edificaciones se incluyen en la misma. En el caso de Bilbao son una serie de edificios con una planta más de la permitida en los sucesivos planeamiento y que además fueron construidos con licencia. Tal cual como ocurre en SantaCruz.

Sin embargo, en la Gerencia de Urbanismo de Bilbao se subraya que hasta ahora no han tenido problemas con sus ocupantes ya que han optado, al igual que ocurrió en la capital tinerfeña gracias a la presión popular, por permitir al máximo las obras que se pueden ejecutar. El horizonte en el que se plantea que podrá tener alguna consecuencia será al final de la vida útil del inmueble.

En Bilbao han presentado problemas también determinadas unidades de ejecución situadas en áreas que anteriormente ocupaban las industrias y donde se han localizados núcleos urbanos sin orden alguno.

Pero el problema de fuera de ordenación se ha localizado también en Córdoba por edificios construidos en suelo rústico. O por ejemplo en la localidad madrileña de Alcobendas donde el Ayuntamiento se ha visto en la obligación de emitir una ordenanza específica para regular esta figura desgajada incluso de su propio Plan General. En este caso se estipula que los edificios fuera de ordenación serán todos aquellos erigidos antes la aprobación del vigente Plan General que resultan disconformes con el mismo en cuanto a las condiciones de edificación o el uso al que está destinados. En la ordenanza se distingue entre las instalaciones, construcciones y edificaciones totalmente incompatibles con la nueva ordenación o las parcialmente incompatibles. En todos estos casos se vuelven a poner sobre la mesa las mismas limitaciones para la ejecución de obras en todas sus variantes como ha ocurrido en otros puntos del territorio nacional. Lo que parece claro es que la figura de fuera de ordenación esconde en su interior numerosas caras y recovecos lo que ha dado lugar a que los afectados e inclusos estudiosos se enzarcen en mil y unas discusiones para determinar su alcance real y consecuencias. También parece meridianamente claro que Santa Cruz se ha convertido, casi sin quererlo en pionera a la hora de plantear los problemas que pueden tener los ciudadanos afectados por esta catalogación. Hasta ahora prácticamente nadie había reparado en la magnitud del problema que los propios redactores del planeamiento de Santa Cruz han llegado a calificar de "intenso".

Los miembros de la Plataforma surgida en Tenerife y cuyo movimiento parece haber trascendido ya los límites de la isla indican que se afecta tanto a los derechos sobre la propiedad futura como sobre la actual. No creen que sea necesario esperar treinta años para que los propietarios vean como sus viviendas se devalúan y reducen a escala liliputiense.

La ley garantiza el máximo de información

Desde junio del año 2008, fecha de la última Ley de Suelo promulgada en España, cada vecino tiene el derecho a intervenir de modo efectivo en la elaboración del correspondiente Plan General de Ordenación (PGO) de su ciudad, así como en la evaluación ambiental de sus impactos. Podrá hacerlo no sólo a través del hasta ahora método habitual de las alegaciones, sino también a través de observaciones, propuestas, reclamaciones y quejas a las que se obliga al Ayuntamiento a dar respuesta de forma "razonada". Es más, en la legislación se apunta que en caso de detectar incumplimientos urbanísticos o medioambientales, cada ciudadano contará con garantías procesales y podrá ejercer ante un tribunal de lo contencioso-administrativo una acción pública y no solamente una acción particular. En virtud de todo ello, especialistas en derecho urbanístico consideran que la última ley del ejecutivo central supone un paso de gigante en la ordenación de las ciudades y territorios al reconocer por primera vez a los ciudadanos derechos que hasta ahora se hallaban indefinidos o dispersos en otras normas legales. Esta nueva legislación que es un texto refundido o definitivo que vio la luz en los meses del pasado verano garantiza el máximo de participación ciudadana en todo el proceso de elaboración de los planes generales y a la hora de ofrecer toda la información posible a los vecinos que así lo demanden. No parece claro si el PGO de Santa Cruz incluye estos extremos, por ejemplo se sabe que en el caso de Gijón, donde también se tramita su planeamiento, no se hizo.

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Dentro y fuera de ordenación

( La Opinión de Tenerife, 03/01/2010)

La denuncia de las viviendas fuera de ordenación ha estallado justo en el momento en el que menos interesaba a la mayoría de gobierno

NOÉ RAMÓN | SANTA CRUZ DE TENERIFE

La aparición inusitada de un reguero de edificios fuera de ordenación a lo largo y ancho de la ciudad ha sido calificado ya por algunos como el mayor escándalo en la historia de Santa Cruz. Muy por encima incluso del de Las Teresitas. Desde que la noticia apareció en los medios de comunicación, hace alrededor de tres meses, los acontecimientos se han ido precipitando hasta llegar al próximo lunes, momento en el que el Plan General de Ordenación (PGO) se someterá de nuevo a votación, seguramente en medio de las protestas de los vecinos que ya en la primera ocasión llegaron a desbordar todas las previsiones.

El descubrimiento de la figura de fuera de ordenación tuvo su cita con los medios de comunicación cuando los vecinos de la urbanización La Florita observaron, casi por casualidad, durante el período de información pública que sus viviendas aparecían con menor altura de la real. Otro tanto ocurría con una torre situada justo enfrente conocida como Puerta de Tristán. Estos vecinos presentaron más de doscientas alegaciones al documento y enseguida se les respondió que se trataba de un error material fácilmente subsanable.

Desde un principio, las sospechas se dirigieron a la prevista construcción de un gran edificio de quince plantas situado justo enfrente, sobre la antigua fábrica de Celgán. A partir de aquí, la Plataforma encabezada por Felipe Campos - que hasta entonces había dirigido las críticas hacia el planeamiento a aspectos puntuales, como la deficiente catalogación del Cine Víctor, la urbanización de Valle Tahodio y Costa Cardón o el previsto edificio en el colegio Hispano-Inglés - empezó a descubrir un reguero de edificios fuera de ordenación a lo largo y ancho del municipio.

Por ejemplo, toda la manzana situada detrás de la sede de Emmasa, más de la mitad del barrio de El Toscal y otro tanto de La Salud. Pero es que, se mirara por donde se mirara, aparecía como una constante matemática que casi un tercio de las edificaciones estaban fuera de ordenación. Cuando las denuncias iban trascendiendo, el Ayuntamiento las iba reconociendo. Así, se pasó de los primeros casos puntuales a admitir que el planeamiento del año 1992 había optado por dar esta solución a la ciudad, aunque no se dieron muchas más explicaciones. Primero se habló de un plan de alturas que databa de aquella época y, finalmente, se reconoció que en realidad se había tenido que adoptar esta fórmula ante la imposibilidad legal de asumir la tremenda edificabilidad permitida hasta, al menos, el año 92.
Trascendió de esta manera que la corporación había venido dando licencias en contra de sus propias normas y al final, los redactores del primer PGO tuvieron que enfrentarse a unos hechos consumados. Al parecer, la solución menos mala que se tomó fue la de no dar ningún tipo de publicidad a este hecho, esperando entonces, tal y como se espera ahora, que un súbito cambio legislativo acabe por resolver el desaguisado.

El escándalo explotó justo en el momento que era menos apropiado para el Ayuntamiento. Cuando se estaba a punto de aprobar un PGO que lleva más de siete años tramitándose y en el que hasta ahora los sobresaltos habían sido los esperados y los retrasos más de los previstos. La concejal de Urbanismo, Luz Reverón, y su equipo no supieron reaccionar. Fue saliendo al paso como pudo en una sonora soledad, aún más evidente por la ausencia del alcalde, Miguel Zerolo, de la Isla por cuestiones personales. Los redactores del planeamiento, Tabares de Nava&Palerm y Senante se negaban a dar explicaciones públicas apelando a su trayectoria profesional.

Rueda. La propia concejal tuvo que pedir consejo a los periodistas para que le asesoraran qué hacer. "Convoca una rueda de prensa", le dijeron. La comparecencia se llevó a cabo en medio de una enorme expectación, como no se había visto nunca en la Gerencia, pero en vez de reconocer lo que ocurría y tratar de explicar las afecciones que produce estar fuera de ordenación, se optó por negar la mayor. Estuvo acompañada esta vez por el portavoz de Coalición Canaria (CC), José Alberto Díaz Estébanez, que no dijo ni "mu" y por el gerente, Eduardo Risueño, que unos días antes había asegurado que los edificios fuera de ordenación se revalorizan.

La rueda de prensa, en vez de calmar los ánimos, lo que hizo fue indignar más aún a una población afectada que, como si del milagro de los panes y los peces se tratara, se multiplicaba por generación espontánea en la Casa Sindical. Era raro el día que no se llegaban a concentrar en aquel lugar cerca de trescientas personas ansiosas por conocer qué ocurría con sus viviendas.

Y en estas llegó el alcalde. Miguel Zerolo puede estar normalmente dominado por una inmutable abulia, pero no duda en reaccionar cada vez que se siente atacado. Lo que cada vez suele ocurrirle con mayor frecuencia. La primera vez que da la cara es durante un pleno en el que se debatía la petición para que se elaborara un catálogo con el número de viviendas fuera de ordenación. Ya en aquel entonces se montó una buena a las puertas del Ayuntamiento hasta el punto que las fuerzas de seguridad tuvieron que cerrarlas. Y Zerolo cogió el fusil. A partir de aquí, viendo la gravedad de la situación, el alcalde intentó emular sus buenas épocas en las que, cargado con su ingenio, hacía y deshacía a su capricho por la ciudad. Pero los tiempos han cambiado. El pasado martes el espectáculo que se vivió a las puertas del Ayuntamiento era inimaginable para sus dirigentes municipales.

Durante los días anteriores al pleno, cerca de las mesas en las que la Plataforma trataba de informar a los vecinos, aparecían personas repartiendo octavillas en las que animaban a la ciudadanía a apoyar el Plan General por las ventajas sin fin que podría aportar a la ciudad. Una de ellas era fácilmente reconocible, se trataba del mismísimo Mateo López, asesor del alcalde. Desde la propia Gerencia de Urbanismo, además, se había estado tratando de movilizar a todas las asociaciones de vecinos afines e, incluso, días antes, se había emitido un comunicado de apoyo al plan bastante extraño, firmado, entre otros variados colectivos, por murgas infantiles y asociaciones de colombofilia.

Así las cosas, desde primeras horas del martes, en la calle habían empezado a congregarse cientos de personas a las que la Plataforma en contra del PGO había logrado convocar pese al mutismo que, según denunciaban, mantenían la mayor parte de los medios de comunicación. Junto a ellos, un puñado de personas que - portando pancartas en apoyo del planeamiento y asegurando que Felipe Campos mentía - pretendían contrarrestar con escaso éxito a la muchísimo más numerosa marea de representantes del sector crítico.
El pleno tuvo que ser suspendido ante un aviso de bomba que venía bien a las dos partes. Al alcalde le ahorraba el bochorno de ver cómo los tribunales anulaban una convocatoria mal hecha, aprisa y corriendo, sin haber dado la documentación a la oposición. Y a los vecinos les servía como consuelo para que se retrasara, aunque sólo fuera un poco más, la aprobación del documento.Y es aquí cuando ocurrió el momento mágico. El alcalde se sintió atacado y decidió salir de su sopor.

Discurso. A partir de este momento, empieza a dar entrevistas en los medios de comunicación más proclives. En todos ellos repite un discurso sentimentaloide con referencias incluso navideñas: "La Plataforma les ha amargado estas fiestas a los vecinos". El alcalde basa su discurso en que las viviendas tienen esta catalogación desde el año 1992 y nunca ha pasado nada. También asegura el alcalde que la Plataforma engaña a los vecinos. Apela también a la mayoría silenciosa, refiriéndose seguramente al elevadísimo nivel de abstención que se registra en cada elección en la ciudad y que siempre les ha beneficiado.

La jugada a Zerolo no le salió bien. Justo cuando había iniciado esta campaña, le salió un molesto grano. El secretario de la corporación, Luis Prieto, trasladaba al informe sobre el PGO lo que ya había publicado previamente en un libro sobre Urbanismo. La catalogación de fuera de ordenación efectivamente tiene efectos negativos. Como en realidad ya se sabía desde el principio. Mil vueltas para llegar al mismo punto inicial.

Mientras esta discusión, como ocurre con casi todos los asuntos de enjundia de la ciudad, dejaba cicatrices en los partidos políticos. En Coalición lo que manda es el pavor. No se explican qué ha ocurrido con el que consideraban su pueblo para que les haya enseñado su cara menos agradable. En el PSC, el concejal Ramiro Cuende ha jugueteado con la deserción desde un primer momento. No esconde que está a favor del PGO y así lo ha dicho en ciertas ocasiones e incluso llegó a firmar un escrito que iba en este sentido suscrito por otros 26 profesionales, al que le seguiría después otro más firmado por el decano, Virgilio Gutiérrez y el presidente, Arsenio Pérez. En ambos casos se intentó colar los documentos como oficiales del Colegio pero finalmente, éste se acabó desmarcando.

En el caso del PP, lo que se comenta es que es la presidenta, Cristina Tavío, la que está a favor de que su portavoz, Ángel Llanos, pase por el mal trago de apoyar este documento. Aparentemente, Llanos, en principio, acarició la idea de humillar a Zerolo pero finalmente le llamaron a capítulo tanto su partido como los empresarios.

Problema de fondo. El problema de fondo tal vez se encuentre en que los planes generales se han convertido en una especie de diario en el que se recoge lo que ocurrió ayer, lo que pasa hoy y mañana ya se verá. No hay planificación ni en realidad nadie tiene ni idea que hacer con la ciudad. Los propios redactores admiten que están a la espera de que un súbito cambio legislativo les venga a resolver el embrollo en el que se encuentran.

Lo que va a ocurrir, incluso este mismo lunes, parece imprevisible. Por lo pronto, se está a la espera de saber si el grupo de gobierno acabará haciendo el catálogo para ver cuántas viviendas están en realidad afectadas. En principio, se ha lanzado la sutil amenaza de que para ello sería necesario entrar casa por casa de los vecinos. De cualquier forma, este enfrentamiento ha dado lugar a dos imágenes que pueden pasar a nuestra doméstica posteridad. La de unos vecinos a los que se les ha cerrado en sus narices las puertas del Ayuntamiento y la del concejal, Antonio Bello, enfrentándose a lo que calificó como "chusma" con el dedo en ristre. Huele a fin de régimen.

Restricciones vía Real Decreto

La Opinión
Las afecciones que sufren las viviendas que están sometidas al régimen de fuera de ordenación están recogidas en el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero.
Exactamente en su artículo once se indica que los bienes que no pueden ser admitidos en garantía para préstamos o créditos hipotecarios que se consideren elegibles de acuerdo con el artículo 3 por no representar un valor suficientemente estable y duradero son los siguientes: Los edificios e instalaciones situadas fuera de ordenación urbana y los terrenos sobre los que se hubieren autorizado obras de carácter provisional, en los términos fijados para uno u otro supuesto en la legislación sobre el suelo o urbanística aplicable, cuando tal circunstancia conste registralmente. En el artículo tres de este mismo Real Decreto que se refiere a los préstamos y créditos elegibles se apunta que se considerarán préstamos y créditos elegibles a efectos de servir de cobertura a las emisiones de bonos hipotecarios, de ser objeto de participaciones hipotecarias o de servir para el cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias, los préstamos y créditos hipotecarios concedidos por las entidades a que se refiere el artículo 2 que cumplan con los requisitos establecidos en este Capítulo. (se refiere a los bancos y cajas de ahorro). Por otro lado la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo (modificada por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo). Así en su Artículo 21 que se refiere a los Criterios generales para la valoración de inmuebles. se indica que la valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil. Por lo tanto quedan en realidad pocas dudas sobre las afecciones que trae consigo la figura de fuera de ordenación. El propio colegio oficial de Tasadores ha sido claro al señalar que esta figura en ningún caso es beneficiosa a la hora de valorar las viviendas. En prácticamente todos los casos implica una pérdida de su valor. Los usuarios bancarios advierten también de fuertes restricciones para la concesión de hipotecas.

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